在分析組織結構之前，我們必須先了解開(kāi)發(fā)商的項目管理工作的主要內容及流程，因為開(kāi)發(fā)商的組織結構在很大程度上是依賴(lài)與其業(yè)務(wù)工作的內容及工作流程。
一、開(kāi)發(fā)商項目管理工作內容
房地產(chǎn)業(yè)鏈很長(cháng)，從征地、拆遷、規劃、設計、施工，預銷(xiāo)售、產(chǎn)權登記發(fā)證到物業(yè)管理，但一般情況下劃分為如下三大階段
1、 前期的準備階段
主要是辦理項目立項和規劃的相關(guān)手續，主要包括編制選址意見(jiàn)書(shū)、土地使用權出讓、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、審定設計方案通知書(shū)等，方可開(kāi)工建設。當然，征地、拆遷工作的完成也是申請項目開(kāi)工的必備條件之一。
2、 建筑施工階段
工程建設階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過(guò)建設主管部門(mén)主持的綜合驗收，達到客戶(hù)可以住用程度的過(guò)程。
3、經(jīng)營(yíng)階段
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、出租和抵押,實(shí)現自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續到房地產(chǎn)交付使用。
至于物業(yè)管理，一般由專(zhuān)業(yè)性的物業(yè)管理公司進(jìn)行，它已經(jīng)脫離了開(kāi)發(fā)商企業(yè)職能的業(yè)務(wù)范圍。
無(wú)論開(kāi)發(fā)商采取哪種組織結構，都必定設置相關(guān)的部門(mén)或崗位與上述工作對應，下面我們分析目前比較流行的幾種組織模式。
二、開(kāi)發(fā)商的組織結構與管理模式
現行的房地產(chǎn)項目管理模式主要可分為部門(mén)制、公司制、事業(yè)部制和專(zhuān)業(yè)管理制等四種。這四種管理模式各有千秋。
1、部門(mén)制項目管理根據管理學(xué)中組織結構的分類(lèi)，按照項目開(kāi)發(fā)流程，一般設置開(kāi)發(fā)、工程、財務(wù)、設備材料、銷(xiāo)售、辦公室等部門(mén)。從房地產(chǎn)項目的生命周期分析，開(kāi)發(fā)部主要是負責項目前期的立項、審批、規劃、征地、拆遷等工作。工程和造價(jià)部在項目的中期，負責施工建設階段的管理工作。銷(xiāo)售部在項目的后期負責房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售工作；財務(wù)部的主要工作在項目中后期，負責資金的收支及財務(wù)核算、分析工作；辦公室負責文秘、統計等后勤工作。
2、公司制項目管理，多從事單一項目的運作。土地的前期開(kāi)發(fā)工作一般由綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項目公司的主要職能為工程建設、配套和銷(xiāo)售。樓盤(pán)基本銷(xiāo)售完畢后，項目公司或承接新的項目，或清盤(pán)，或轉為物業(yè)公司。
3、事業(yè)部制項目管理是企業(yè)根據項目開(kāi)發(fā)情況，設立若干個(gè)事業(yè)部。事業(yè)部擁有獨立運作項目的權力，從策劃定位直至銷(xiāo)售均可自主進(jìn)行，也可對外委托。事業(yè)部實(shí)行獨立核算，對項目的經(jīng)營(yíng)效益負責。
4、專(zhuān)業(yè)管理公司項目制
專(zhuān)業(yè)管理公司項目制其基本運作方式是在完成項目的前期開(kāi)發(fā)（土地受讓、立項、規劃許可等）和策劃定位、建筑設計工作以后，即可以合同形式，委托專(zhuān)業(yè)管理公司承擔自開(kāi)始營(yíng)造至交鑰匙的一應事宜，體現出社會(huì )化分工的現代特征。
目前國內有一定規模的房地產(chǎn)企業(yè)多采取第一種結構，小型的公司則采取專(zhuān)業(yè)管理公司項目制的方式。房地產(chǎn)項目管理信息化是圍繞項目管理工作內容展開(kāi)的，由于組織結構不同，導致企業(yè)信息化的應用模式會(huì )發(fā)生一些變化。
三、項目管理信息化應用模式
房地產(chǎn)項目管理系統也跟ERP、CRM等其它企業(yè)管理信息系統相同，由許多功能模塊組成，一般包括進(jìn)度計劃、資金管理、銷(xiāo)售管理、合同管理等。下面以全國首家房地產(chǎn)項目管理系統邦永PM2為例，介紹其與不同組織結構對應的應用模式。
n 部門(mén)制
在公司內部應用，各個(gè)職能部門(mén)配置相關(guān)的操作權限，實(shí)現其相關(guān)的業(yè)務(wù)職能。
n 公司制
投資商與公司聯(lián)合應用，以公司為應用核心，相關(guān)部門(mén)或職能崗位配制相關(guān)的操作權限。
n 事業(yè)部制
以公司為應用核心，各個(gè)事業(yè)部建立不同的數據帳套，即要考慮事業(yè)部?jì)炔繕I(yè)務(wù)流程與職能，又要從公司的角度考慮各個(gè)事業(yè)部之間資金、人力資源的平衡，以及不同項目的比較分析。
n 專(zhuān)業(yè)管理公司制
以投資商為核心，策劃咨詢(xún)公司、運遷公司、建筑公司、銷(xiāo)售公司等協(xié)助應用，投資商將相關(guān)應用權限配置給不同的相關(guān)單位。
各個(gè)功能模塊的基本目標就是實(shí)現對應部門(mén)的相關(guān)職能，詳細的應用要點(diǎn)我們不再展開(kāi)。實(shí)施項目管理信息化后，能夠將開(kāi)發(fā)商的管理水平提升到一個(gè)新的高度，具體表現如下：
n 以項目生命周期理論為基礎，通過(guò)計劃、跟蹤和控制來(lái)實(shí)現對房地產(chǎn)項目的動(dòng)態(tài)管理
強調計劃對房地產(chǎn)項目成功的重要作用，通過(guò)制訂詳細、完善的計劃來(lái)指導項目的實(shí)施；在實(shí)施的過(guò)程中隨時(shí)搜集項目的進(jìn)度信息（包括工程進(jìn)度、成本進(jìn)度、形象進(jìn)度和交付成果進(jìn)度），將實(shí)際進(jìn)度與計劃進(jìn)行對比，對其中存在的偏差及時(shí)予以糾正，使得項目總是在計劃的軌道上前進(jìn)，切實(shí)保證項目的工期、成本和質(zhì)量。
n 實(shí)現對房地產(chǎn)項目的多角度、多要素管理
房地產(chǎn)項目管理涉及的要素眾多，既包括人、財、物的管理，也包括時(shí)間、采購、合同、質(zhì)量的管理，對這些要素全面關(guān)注，以科學(xué)的項目管理模式實(shí)現對這些要素的集成管理。
n 能有效實(shí)現項目各方的溝通與協(xié)調
房地產(chǎn)項目涉及的組織和人員眾多，除業(yè)主方之外，還有設計方、監理方、施工方、材料設備供應商等，業(yè)主作為項目的核心，自然也是信息處理的中心，大量的信息從其他各方傳遞給業(yè)主，業(yè)主要對這些信息加以分析處理，同時(shí)也要將大量的信息傳遞給有關(guān)各方，信息傳遞的速度和準確性將直接影響到項目的決策，同時(shí)也對項目的完成時(shí)間和成本產(chǎn)生影響。項目有關(guān)各方通過(guò)網(wǎng)絡(luò )可隨時(shí)獲取相應數據，及時(shí)、準確地溝通協(xié)調，從而有效縮短項目周期，降低項目成本。
n 對項目資金管理予以了特別關(guān)注，能夠實(shí)現與企業(yè)財務(wù)系統的完美對接
在房地產(chǎn)項目中，隨時(shí)掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動(dòng)態(tài)平衡是至關(guān)重要的。通過(guò)對資金計劃、資金到位、資金支出和回款情況的全面把握，隨時(shí)提供項目資金狀況，幫助業(yè)主有效地實(shí)現資金平衡，降低項目風(fēng)險和成本；同時(shí)，采購管理、合同管理、銷(xiāo)售管理等均與資金管理功能相掛接，并可通過(guò)財務(wù)接口與企業(yè)的財務(wù)系統實(shí)現完美對接，完全能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)項目財務(wù)管理的需要。
n 提供了定額管理和項目預算功能，與項目計劃進(jìn)度關(guān)聯(lián)，為項目的成本控制提供了基礎
PM2內置了各地不同的定額標準，并能實(shí)現定額標準的導入、導出，使用戶(hù)定額管理的工作量大大減輕；以定額為基礎，項目預算的編制也十分方便。
n 有機整合了銷(xiāo)售管理功能，使銷(xiāo)售資金納入項目整個(gè)資金流。
銷(xiāo)售是房地產(chǎn)項目的一個(gè)重要環(huán)節，它不僅要實(shí)現了對銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的支持，更加重要的是要使銷(xiāo)售計劃、銷(xiāo)售資金與項目整體的資金計劃和現金流量協(xié)調，并進(jìn)行相關(guān)的財務(wù)處理。
n 提供了眾多的項目管理工具和方法
提供了眾多成熟、先進(jìn)的項目管理工具和方法，如責任矩陣、甘特圖、網(wǎng)絡(luò )圖（單代號、雙代號）、關(guān)鍵線(xiàn)路法、掙值分析、蒙特卡羅分析等，這些工具和方法在項目管理實(shí)踐中廣泛應用，是提高項目管理水平的有效手段。
n 操作簡(jiǎn)單、圖表形式多樣，尤其適合決策者使用
考慮到用戶(hù)的不同需要，提供了圖、表、文字等多種信息表現形式，各類(lèi)信息均能方便地導入、導出，實(shí)現與其他系統的數據共享。操作方式簡(jiǎn)單，通過(guò)適當的培訓，用戶(hù)就能迅速掌握其使用方法。
